강남4구·마용성 '꼼수 증여' 전수조사! 부모 찬스, 이제는 조심해야 할 때

아토보리 2025. 12. 8. 12:13

"부모님 덕분에 좋은 집에 살게 됐어!" 이런 말, 들어본 적 있으시죠? 요즘처럼 집값이 불안정한 시기에, 부모님 도움으로 고가 아파트를 증여받는 사례가 심심치 않게 들려오는데요. 겉으로 보기엔 단순한 '부모님 찬스' 같지만, 그 속을 자세히 들여다보면 생각보다 복잡한 사연들이 숨겨져 있더라고요. 세금을 피하려는 편법적인 증여 방식이 섞여 있는 경우도 적지 않다는 거죠.

그래서 최근, 국세청이 드디어 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 마포·용산·성동(우리가 흔히 '마용성'이라고 부르죠!) 지역의 아파트 증여 2,077건에 대해 전수조사를 하겠다고 선언했습니다. 어쩌다 이런 대대적인 조사가 시작된 걸까요? 올해 서울 아파트 증여가 3년 만에 최고치인 7,708건을 기록했고, 그 중에서도 특히 문제가 될 만한 상당수가 바로 이 지역의 비싼 아파트에 집중되었기 때문이라고 해요.

이번 글에서는 이 중요한 이슈를 저와 함께 깊이 있게 파헤쳐 보려고 해요.

왜 유독 강남4구·마용성 지역의 2,077건이 전수 검증 대상이 되었는지, 그 배경은?
언론과 유튜브를 뜨겁게 달궜던 "60억 압구정 아파트가 39억으로 증여 신고된" 사례는 구체적으로 어떤 내용이었을까?
정부와 국세청이 앞으로 어떤 종류의 '꼼수 증여'를 집중적으로 단속할 계획인지, 우리가 알아야 할 것은?

자, 그럼 지금부터 핵심만 쏙쏙 뽑아 쉽고 재미있게 풀어볼게요. 함께 떠나볼까요?

먼저 전체적인 흐름부터 짚어볼게요. 최근 서울 아파트 증여 건수가 심상치 않다는 이야기를 많이 들어보셨을 텐데요. 올해 1월부터 10월까지 서울에서 아파트 같은 집합건물의 증여 건수가 무려 7,708건으로 집계되었대요. 2022년 이후 가장 높은 수치라고 하니, 정말 놀랍죠?

이렇게 증여가 급증한 배경에는 크게 세 가지 이유가 복합적으로 얽혀 있더라고요.

집값 재상승 기대감: 한때 주춤하던 집값이 다시 오를 조짐을 보이자, "나중에 더 오르기 전에 미리 자녀에게 물려주자"는 부모님들의 마음이 증여로 이어진 경우가 많았어요.
세제 변화에 대한 불안감: 보유세, 양도세, 취득세 등 부동산 관련 세금 정책이 자주 바뀌면서, 불확실성 속에서 그 전에 자산을 정리해두려는 움직임이 커졌다는 분석도 있고요.
대출 규제 강화: 금리가 오르고 대출 심사가 까다로워지면서, 젊은 세대가 스스로 집을 마련하기 어려워졌잖아요? 현금이 부족한 자녀들이 부모님의 도움, 즉 '증여'에 더 의존하게 된 측면도 크다고 합니다.

특히 여기서 우리가 주목해야 할 점은 바로 '미성년자 증여'예요. 미성년자에게 이루어진 증여가 223건으로 최근 3년 사이 가장 많았다는 건데요. 더 충격적인 건, 이 중 절반 이상인 약 60%가 강남4구와 마용성 지역에 집중되었다는 거예요.

부동산 전문가나 세무 당국 입장에서는 이런 현상을 그냥 보고만 있을 수 없었던 거죠. "집값이 잔뜩 오른 지역에, 어린 자녀 이름으로 된 증여가 이렇게 쏟아진다면, 단순한 가족 간 재산 이전으로 보기는 어렵다. 세금을 피하려는 편법이 숨어있을 가능성이 매우 높다"고 판단했다고 해요.

"압구정 60억 아파트가 39억에 증여됐다?" 아마 이 뉴스, 많은 분들이 들어보셨을 거예요. 언론이나 유튜브에서 끊임없이 등장하며 논란의 중심이 되었던 상징적인 사례인데요. 한번 자세히 알아볼까요?

이야기는 서울 압구정의 40년도 더 된 고가 아파트에서 시작됩니다.

원래 시세: 대략 60억 원
사건 내용: 30대 자녀 A씨가 이 아파트를 아버지께 증여받으면서 문제가 발생했어요. A씨는 증여세를 덜 내려고 감정평가법인을 통해 아파트 가치를 39억 원으로 낮게 평가받았고, 이 39억 원을 기준으로 증여세를 신고했다고 합니다.

A씨 입장에서는 "시세 60억 원에 맞춰 세금을 내기엔 너무 큰 부담이라, 세무사님과 상의해서 어쩔 수 없이 감정평가를 활용했다"고 말했어요. 하지만 국세청의 시각은 달랐죠. 이건 명백한 "증여세를 회피하기 위한 편법"이라고 딱 잘라버렸거든요.

그래서 국세청은 그냥 넘어가지 않았습니다. 해당 아파트에 대해 직접 감정평가를 다시 의뢰해서 실제 시가를 재반영하고, 원래 내야 할 세금에서 부족했던 증여세를 추징하겠다고 나섰어요. 여기서 끝이 아니더라고요. 시세의 65% 수준으로 너무 과도하게 낮게 평가해 준 해당 감정법인에 대해서는 아예 '시가 불인정 감정기관'으로 지정하는 강력한 제재까지 검토 중이라고 하니, 국세청의 의지가 얼마나 확고한지 알 수 있죠?

이 사건 하나가 우리에게 던지는 메시지는 아주 분명합니다. "이제는 감정평가를 이용해서 집값을 억지로 낮춰 신고하려는 꼼수가 더 이상 통하지 않고, 오히려 국세청의 정면 단속 대상이 된다!"는 거죠.

그렇다면 국세청은 정확히 무엇을, 어떻게 들여다보려는 걸까요? 정부 보도자료를 종합해 보면, 이번 조치의 핵심은 다음과 같습니다.

대상 지역: 앞서 언급했던 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동). 서울에서도 가장 집값이 비싼 7개 구역이 포함된 거예요.
대상 건수: 2025년 1월부터 7월 사이에 이 7개 구에서 이루어진 아파트 증여 2,077건. 엄청난 숫자죠?

이 2,077건 중 1,699건은 이미 증여세가 신고된 상태였다고 해요. 그 안에서도 1,068건은 주변 매매사례 등 '시가 기준'으로 신고되었고, 631건은 '공동주택 공시가격 기준'으로 신고된 걸로 파악되었고요.

국세청의 계획을 가장 쉽게 풀어보면 이거예요. "과연 신고된 시가가 실제 시세를 제대로 반영하고 있는지, 아니면 공시가격이나 감정평가, 심지어 대출 같은 채무 구조까지 교묘하게 이용해서 세금을 줄이려는 편법이 없었는지 전부 다 다시 한번 꼼꼼하게 확인하겠다!"는 강한 의지를 보여주고 있는 겁니다.

구체적으로 어떤 부분을 들여다볼지 궁금하시죠?

시가 신고분 1,068건: 감정평가 금액이 실제 시장 가격과 얼마나 차이가 나는지, 세법에서 인정하지 않는 '지나치게 낮은 감정평가'는 아니었는지 따져본다고 해요.
공시가격 신고분 631건: 공시가격 기준으로 신고했지만, 실제 시세보다 공시가격이 너무 낮게 책정되어서 세금을 회피한 건 아닌지 들여다볼 거고요. 필요하다면 국세청이 직접 감정평가를 다시 해서 실제 시가에 맞춰 세금을 부과할 수도 있다고 합니다.

이번 전수조사 발표에서 유독 계속해서 언급되는 숫자가 있어요. 바로 '223건'인데요. 이건 올해 1월부터 10월까지 서울에서 미성년자가 증여받은 아파트 같은 집합건물의 숫자라고 합니다. 2022년 이후 가장 많은 수준이라고 하니, 뭔가 심상치 않죠? 더욱이 이 223건 중 절반이 넘는 약 60%가 강남4구·마용성 지역에 집중되어 있었다고 해요.

국세청이 이렇게 미성년자 증여에 대해 우려하는 지점은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.

자산 양극화의 '대물림': 이미 집값이 엄청나게 비싼 지역의 자산이 어린 나이의 자녀에게 증여를 통해 넘어간다면, 나중에 성인이 되어서 자력으로 자산을 모으기란 사실상 불가능해지잖아요. 결국 사회 전체의 자산 격차가 더욱 심화되고 고착될 수 있다는 걱정인 거죠.
미성년자의 자금·세금 부담 능력 부족: 어린 자녀가 직접 대출 이자를 갚거나, 복잡한 취득세, 보유세, 증여세를 부담할 능력이 있을 리 만무하죠. 결국 실질적으로는 부모님이나 조부모님이 뒤에서 몰래 돈을 대주는 '그림자 지원'이 대부분일 것이라고 판단하는 겁니다.

결론적으로 당국은 "단순히 자녀 이름으로 집을 사주거나 증여해 주는 차원을 넘어, 자산을 넘겨주는 데 사용된 자금의 출처는 명확한지, 세금은 제대로 납부되었는지 전체적인 과정을 투명하게 들여다보겠다"는 의지를 가지고 있다고 이해하시면 된답니다.

이번 전수조사에서 국세청이 직접적으로 언급하며 단속하겠다고 밝힌 '꼼수 증여' 유형들을 한번 정리해봤어요. 내가 해당되거나 주변에서 이런 경우가 있다면 주의 깊게 살펴봐야겠죠?

① 감정가 '후려치기' 및 공시가격만으로 '버티기'

앞서 압구정 아파트 사례처럼 시세가 분명히 60억 원인데 감정가를 39억 원으로 낮춰 신고하거나, 주변에 매매 시세가 충분히 형성되어 있는데도 일부러 공동주택 공시가격만 기준으로 증여세를 신고하는 방식이에요. 앞으로는 국세청이 직접 감정평가를 다시 해서, 시가보다 너무 낮은 신고분에 대해서는 미납 세금과 함께 가산세까지 철퇴를 내릴 수 있다고 하네요.

② '부담부증여'의 그늘과 '생활비 부모 찬스'의 함정

부담부증여라는 건, 아파트를 증여하면서 그 집에 딸려 있는 대출이나 전세보증금(이런 것들을 '채무'라고 하죠!)까지 같이 넘겨주는 방식인데요. 채무 부분은 부모님에게 양도소득세가, 채무를 제외한 순수한 자산 부분에는 자녀에게 증여세가 매겨져요. 잘 설계하면 세금 부담을 줄일 수 있어서 꽤 많이 활용되어 왔습니다.

하지만 국세청은 이런 부담부증여의 속사정을 집중적으로 파헤칠 예정이에요.

대출 상환을 누가 '진짜로' 했는가: 겉으로는 자녀 명의의 계좌에서 대출금이 나갔다고 해도, 부모님이 꾸준히 생활비나 교육비 명목으로 돈을 보내주고 있다면? 사실상 부모님이 대신 갚아주는 구조로 볼 수 있다는 거죠.
취득세, 종부세, 재산세, 관리비 등 집 유지비를 누가 냈는가: 명의는 자녀인데, 집을 사고 나서 발생하는 세금이나 관리비를 전부 부모님이나 할아버지, 할머니가 대신 내왔다면? 이것 또한 또 다른 형태의 '우회 증여'로 판단될 수 있다고 합니다.

③ '쪼개기 증여', '세대 생략 증여', '가족법인 활용' 등 꼼꼼히 체크!

국세청은 이 외에도 다양한 방식의 편법 증여를 예의주시하고 있다고 해요.

쪼개기 증여: 증여세를 한꺼번에 많이 내지 않으려고, 여러 해에 걸쳐 금액을 잘게 나누어 증여하는 방식이에요. 합산 과세 기준을 피하려는 시도로 볼 수 있겠죠.
세대 생략 증여: 부모님을 건너뛰고 할아버지, 할머니가 손주에게 직접 증여하는 방식이에요. 중간 단계를 없애서 세율이나 단계를 줄이려는 구조를 말합니다.
가족법인 활용 우회 증여: 자녀가 지분을 가진 가족 명의의 법인에 아파트를 증여한 뒤, 겉으로는 "법인 소유 주택"으로 등록해두고 실제 거주는 자녀가 하면서 각종 비용을 법인이나 부모님 쪽에서 부담하는 방식도 감시 대상이랍니다.

이 밖에도 정부는 기준시가로만 신고해서 감정평가를 의도적으로 피하려 하거나, 법인이나 지분을 쪼개서 세금 감시망을 빠져나가려는 시도 또한 정밀 검증 대상이라고 강력하게 경고하고 있어요.

지금까지 내용, 머릿속에 쏙쏙 들어오셨나요? 독자분들이 가장 궁금해할 만한 질문들을 위주로 핵심만 다시 한번 요약해봤어요!

Q. 정부가 집중적으로 조사하는 지역은 어디인가요? A. 서울의 부촌으로 불리는 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동) 지역 아파트 증여 2,077건이 주요 대상이라고 합니다. 이 지역에 해당되신다면 특히 더 신경 쓰셔야 해요.

Q. 가장 대표적인 '수상한' 증여 사례는 무엇이었나요? A. 시세 약 60억 원짜리 압구정 아파트를 감정평가를 통해 39억 원으로 너무 낮게 평가받고, 그 낮은 금액을 기준으로 증여세를 신고한 사례가 대표적으로 적발되었다고 해요. 앞으로는 이런 편법이 쉽지 않겠네요.

Q. 미성년자 증여는 어느 정도로 많았나요? A. 미성년자가 증여받은 아파트 등 집합건물 건수는 223건이었고, 그중 절반이 넘는 수가 강남4구·마용성 지역에 집중되어 있었다고 합니다. 이건 자산 대물림 문제를 더욱 심화시킬 수 있다는 우려를 낳고 있어요.

Q. 정부는 앞으로 어떤 계획을 가지고 있나요? A. 부동산 시장이 완전히 안정될 때까지 감정가 조작, 공시가격 악용, 부담부증여, 쪼개기 증여, 가족법인 우회 증여 등 다양한 '꼼수 증여' 사례들을 계속해서 끈질기게 정밀 검증하겠다는 입장이에요. 국세청의 눈은 언제나 빛나고 있답니다!

지금까지의 복잡한 내용을 마지막으로 한 번 더 쉽고 간결하게 정리했음!

주제핵심 내용

서울 아파트 증여 현황	1~10월 증여 7,708건, 3년 만에 최대였음. 특히 강남4구·마용성 비중이 높았음.
대표 '꼼수' 사례	60억 압구정 아파트를 39억으로 감정 평가, 증여세 낮게 신고한 사례였음.
국세청 전수검증 대상	강남4구·마용성 아파트 증여 2,077건, 이 중 신고된 1,699건 재점검 들어감.
신고 방식 문제	시가 신고 1,068건, 공시가격 기준 신고 631건 등 감정가·시가 적정성 검증 예정임.
미성년자 증여	증여 223건, 절반 이상이 강남4구·마용성 집중. 자산 양극화 및 자금 출처 문제 우려됨.
'쪼개기·법인·부담부' 등 증여 이슈	쪼개기 증여, 세대 생략, 가족법인 활용, 부담부증여 등 다양한 편법 구조 전반 정밀 검증 계획임.

뉴스 기사를 읽다 보면 "와, 다들 이렇게 절세한대! 나만 바보같이 세금 다 내는 건가?" 이런 생각, 솔직히 한 번쯤 해보셨을 거예요. 세금 부담이 만만치 않으니, 어떻게든 합법적인 선에서 줄여보려는 마음은 충분히 이해가 되죠. 하지만 오늘 우리가 살펴본 '꼼수 증여' 이슈를 통해, 현명한 독자분들과 자녀들에게 정말 도움이 되는 자산을 물려주고 싶은 부모님이라면 꼭 기억해야 할 세 가지 포인트가 있답니다.

시가보다 너무 싸게 신고한 건 '언젠가' 다시 문제가 될 수 있다는 점을 잊지 마세요. 당장은 감정평가나 공시가격을 이용해서 세금을 줄인 것 같아도, 전수검증 대상이 되어 국세청의 레이더에 걸리면 시가가 다시 계산되고, 심지어 가산세까지 추가로 내야 할 수도 있어요. 결국, 그때의 절세가 더 큰 화를 부를 수 있다는 거죠.
형식만 번지르르한 게 아니라, "누가 실제로 돈을 냈는지"가 가장 핵심적인 판단 기준이라는 것을 명심하세요. 대출 이자나 원금 상환, 취득세, 종합부동산세, 재산세, 심지어 매달 내는 아파트 관리비까지! 집과 관련된 모든 비용들을 '누가', '어떤 자금으로', '어떻게' 납부했는지가 증여세 탈루 여부를 판단하는 아주 중요한 기준이 된답니다. 명의만 자녀 이름으로 되어있고, 실제 돈은 부모님이 다 낸다면 언제든 문제가 될 수 있어요.
정말 현명한 '합법적인 절세'는 누가 물어봐도 당당히 설명할 수 있는 투명한 구조여야 해요. 나중에 문제가 생겼을 때, 자금의 출처나 증여 계약 내용, 상환 내역 같은 것들이 국세청에 충분히 설명 가능하고 증명될 만큼 투명하게 정리되어 있어야 한다는 거죠. 그래서 조금이라도 애매하거나 복잡하다고 느껴진다면, '어설픈 꼼수'를 부리기보다는 미리 전문가와 상담해서 제대로 된 계획을 세워두는 것이 훨씬 더 안전하고 현명한 방법이라는 걸 꼭 기억해주세요!

※ 이 글은 특정 개인이나 특정 거래를 지목한 것이 아니고요, 공개된 정부 자료와 언론 보도 내용을 바탕으로 한 일반적인 정보와 해설을 담고 있어요. 실제로 증여나 세금 계획을 세우실 때는 반드시 본인의 개별적인 상황에 맞는 전문적인 상담을 받는 것이 가장 중요하다는 점, 꼭 기억해주세요!