청약 막차 2탄-내 가점·대출·단지 고르는 법, 실전 체크리스트

 

 

‘막차’, ‘로또’, ‘비규제’라는 말들보다 더 중요한 것은
내가 어느 줄에 서 있는 사람인지 정확히 아는 것입니다.
그 기준이 바로 청약 가점이죠.

과거에 저는 청약 가입을 했지만 가점에 대해서는 잘 몰랐었는데요.

청약 가점은 크게 세 가지 요소로 계산됩니다.

• 무주택 기간 (최대 32점)
• 부양가족 수 (최대 35점)
• 청약통장 가입 기간 (최대 17점)

대략 점수대별 여건은 다음과 같이 보시면 됩니다.

• 30점대: 인기 지역 ‘로또 단지’ 도전은 어렵습니다.
• 40점대 초반: 비규제 지역이나 추첨제 비율 높은 단지에 도전 가능 구간입니다.
• 50점대 이상: 가점 위주 인기 단지에 도전해볼 만한 구간입니다.

지금 이 순간, 내 가점을 정확히 계산해 적어보는 것이
청약 막차 전략의 첫걸음입니다.

청약은 ‘언젠가 되겠지’ 하는 마음보다는
내 가점에 맞는 전장을 고르는 전략적 게임에 가깝습니다.

2-1. 가점 높은 사람(50점 이상)이 유리한 곳

• 중소형(전용 85㎡ 이하) 단지
• 규제지역·인기 지역
• 가점제 비율이 높은 단지에서 승산이 큽니다.

이렇게 가점 점수가 높다면,
‘청약 점수 싸움’에서 확실한 우위를 점할 수 있습니다.

2-2. 가점 낮은 사람(30점대 전후)이 유리한 단지

• 비규제지역이나 대형 평형 단지
• 추첨제 비율이 높은 곳을 노리는 전략이 필요합니다.
• 85㎡ 초과 비규제 단지는 추첨제 100% 단지도 있습니다.

즉, 가점이 낮다면
비규제 지역 + 추첨제 비율 높은 곳에 청약을 집중하는 것이 전략적입니다.

'로또 단지'만 목표 삼다가 내 점수에 맞는 단지를 놓치는 실수를 피하세요.

최근 청약 시장을 좌우하는 중요한 키워드는 바로 스트레스 DSR 3단계입니다.

DSR은 미래 금리가 더 올랐을 경우를 포함해서
대출 한도를 계산하는 방식입니다.

• 스트레스 금리 1.5%가 기본 가산되었고,
• 규제지역 주담대는 최대 3%가 적용 중입니다.

예를 들어, 연소득 1억 원인 사람이 주담대를 받을 경우,
DSR 도입 전 대출 한도는 약 6.58억 원이었으나,
3단계 이후에는 약 5.56억 원으로 감소했습니다.

이처럼 약 15~20% 정도 대출 한도가 줄어든 셈입니다.

체크리스트: DSR 점검의 3가지 포인트

1. 내 소득으로 실제 받을 수 있는 대출 한도를 파악
2. 대출 한도 간이조회(은행 앱, 뱅크샐러드, 토스 등) 활용
3. 금리가 상승해도 원리금 상환이 감당 가능한지 계산

또한, 계약금·중도금·잔금을 치르고 나서도
6개월~1년 생활비와 비상자금은 반드시 남게 계획해야 합니다.

‘대출 규제’ 강화는 이제 각자 재무관리를 더 철저히 해야 한다는 신호입니다.

 

청약 공고, 기사에서 자주 보이는 ‘막차’ 단지 홍보 문구는 많지만,
실제로 나에게 ‘막차’가 맞는지는 따져봐야 합니다.

다음 여섯 가지 질문에 ‘예’가 몇 개인지 체크해 보세요.

1. 생활권 내 위치인가?
2. 출퇴근, 자녀 학교, 부모님 케어 동선이 자연스러운가?
3. 실거주 10년 이상 살 수 있는 위치인가?
4. 병원, 마트, 공원, 교통 등 기본 인프라가 갖춰져 있는가?
5. 주변 시세 대비 분양가가 적정한가? (단순 가격이 아닌 인근 5년 이내 입주 단지 시세 비교)
6. 입주 예정 시점(2~3년 후) 시장 분위기가 긍정적인가? (인구, 일자리, 개발 호재, 규제 변화 고려)
7. 팔기 쉬운 구조(동·호수, 향, 층수, 평면, 주차 편의 등)인가?
8. 당첨 후 자금 계획까지 구체적으로 세웠는가?
   (계약금, 중도금 대출 가능성, 잔금 조달 계획 등)

‘막차’라는 말에 흔들리지 말고,
이 질문들에 ‘예’가 많은 단지를 신중하게 선택하세요.

4050 세대라면 특히 아래 실수들을 조심해야 합니다.
   1. 가점 낮다고 너무 빨리 포기하기

• 가점 낮으면 로또 단지에만 집중하지 말고
• 추첨제 비중 높은 단지, 특별공급, 생애최초 등 우회로를 찾아야 합니다.

   2. 분양가만 보고 ‘비싸다/싸다’를 단정하는 실수

• 분양가를 주변 5년 이내 단지 시세와 꼭 비교해야 합니다.
• 입지가 좋아도 이미 시세가 반영된 분양가면 단기 시세차익 기대는 낮아요.

   3. 당첨 후 자금 계획을 늦게 세우는 실수

• 청약은 ‘당첨’으로 끝나는 게 아니라 ‘입주까지’ 목표로 해야 합니다.
• 4050은 자녀 교육비, 부모 부양, 노후 준비까지 고민해야 하므로
• 청약 때문에 다른 재무 목표를 포기하지 않도록 미리 계획해야 합니다.

정리하면, 이번글의 핵심 세 가지입니다.

1. 내 가점 위치를 정확히 알고, 그에 맞는 전장을 고르기
2. DSR 3단계 이후 진짜 대출 한도를 먼저 확인하기
3. ‘막차’라는 말에 마음이 흔들리기 전에
   내 삶과 자금, 생활권 기준으로 단지를 꼼꼼히 걸러내기

막차는 ‘지금 안 타면 끝’이 아니라
‘이제는 진짜 계산기를 꺼내서 현명하게 선택해야 할 때’라는 신호입니다.

이 점을 명심하시고 현명한 청약 전략으로 내 집 마련 성공하시길 바랍니다!

 

궁금한 점이나 다듬을 부분이 있으면 언제든 편하게 알려주세요! 함께 멋진 글 완성해 보아요! 😊