2편. 서울 공시가격 4.5% 상승, 강남·마용성 보유세 폭탄 피하는 10분 체크리스트
프롤로그
내년(2026년) 보유세에 영향을 주는 표준주택 공시가격(안)이 발표되면서, 강남·마용성 보유세 부담이 얼마나 늘지 관심이 커짐
용산·성동 6%대, 강남·마포 5%대… 보유세 경계선 주민 직격탄 예고
오늘 할 일: ① 공시가격(안) 확인 ② 증가율 비교 ③ 7·9·12월 현금흐름 점검
2024년 말, 제 지인 한 분이 이런 말씀을 하시더라고요.
"공시가격? 그거 뭐 어차피 오르는 거 아니야. 나랑 상관없어."
근데요, 그분이 올해 7월에 재산세 고지서 받고 깜짝 놀라셨어요. 작년보다 납부액이 거의 20% 가까이 뛰었거든요. 알고 보니 작년 공시가격이 슬쩍 올라 있었는데, 본인은 전혀 체크를 안 하신 거예요.
저도 세무 상담하면서 이런 질문 정말 많이 받았어요.
"공시가격이 오르면 세금이 얼마나 오르나요?"
"종부세 대상이 될까요?"
"의견제출하면 내려가나요?"
이번 글에선 그런 막연한 불안감을 10분 안에 정리할 수 있는 체크리스트를 드릴게요. 강남·마용성처럼 상승률이 높은 지역 주민이라면, 지금 바로 따라 해보세요.
"표준주택"과 "아파트"는 다릅니다
뉴스에서 나오는 이번 발표는 표준주택(단독주택 기준 표본)·표준지 중심이에요.
이 가격이 기준이 되어 각 지자체가 개별주택가격·개별공시지가를 산정하는 거죠.
아파트(공동주택)는 보통 3~4월에 열람·의견청취 → 4월 말 공시 흐름으로 따로 움직입니다.
그러니까 "우리 아파트는 지금 나온 공시가격이랑 다른 거 아니야?" 맞습니다. 아파트는 별도 절차로 진행돼요.
공시가격이 보유세로 들어오는 방식
재산세 (지방세)
주택·건물·토지에 대해 지자체가 부과합니다.
납부는 통상 7월(주택 1/2+건물), 9월(주택 1/2+토지)로 나뉘어요.
세액이 작으면 7월에 한 번에 나오기도 하고요.
종합부동산세 (국세, 종부세)
과세기준일(통상 6/1)에 보유한 주택의 공시가격 합계가 공제 기준을 넘으면 대상이 됩니다.
최근 기준으로는 1주택 12억, 그 외 9억 공제가 많이 언급되지만, 매년 제도는 바뀔 수 있어요.
고지된 종부세는 통상 12월 중순(예: 12/15)까지 납부 안내가 나옵니다.
내년 보유세 "체감폭" 빠르게 잡는 방법
아래 표대로만 따라가면, "우리 집이 위험구간인지"가 보입니다.
순서 지금 바로 할 일 체크 포인트
| 1 | 공시가격(안) 확인 | 표준주택/표준지 열람기간(12/18~1/6) 안에 확인 |
| 2 | 작년 공시가격과 비교 | '금액'보다 증가율을 먼저 봄 (예: +3% / +6%) |
| 3 | 내가 이미 종부세 대상인지 확인 | "작년 종부세 고지서가 왔는가?"가 가장 빠른 기준 |
| 4 | 올해 납부 달력에 반영 | 재산세(7·9월), 종부세(12월) 자금 계획 |
| 5 | 이상하면 의견제출 준비 | 면적/층/도로접함/건물상태 등 기초정보 오류 여부 |
해설 : 보유세는 "공시가격 × (각종 비율·공제·세율)"로 계산돼서, 공시가격이 5% 올라도 세금이 똑같이 5% 오르진 않아요.
하지만 이미 종부세 경계선 근처(공제 기준 근처)이면 체감이 확 커질 수 있습니다.
왜 "강남·마용성"이 더 민감하냐
서울 평균 표준주택 상승률이 4.50%인데요.
자치구별로 보면 용산(6%대), 성동(6%대), 강남(5%대), 마포(5%대)처럼 더 높은 구간이 언급되고 있어요.
즉, 같은 서울이라도 상승률이 높은 곳일수록 보유세 체감이 커질 가능성이 있다는 거죠.
강남 쪽 주민분들 중에 "종부세 경계선"에 걸쳐 있는 분들이 생각보다 많으세요. 공시가격이 2~3% 오르는 것만으로도 갑자기 종부세 대상으로 들어가는 경우가 있거든요.
공시가격이 "이상하다" 싶을 때는 의견제출이 먼저입니다
의견제출(의견청취): 공시 "전"에 정정 요청하는 절차
이의신청: 공시 "후"에 다시 다투는 절차
공동주택(아파트) 기준으로는 부동산공시가격알리미에서 온라인 제출도 가능해요.
표준주택/표준지 역시 열람·의견제출 안내가 같이 나옵니다.
실전 팁: "비싸다/싸다" 감정 말고, 사실관계 오류(면적, 구조, 도로접함, 노후도, 리모델링 여부 등)를 근거로 잡는 게 훨씬 유리합니다.
바로 실행 가능한 대응 체크리스트
이유 1: 오늘 공시가격(안) 확인
열람기간(12/18~1/6) 안에 확인하고, 캡처해두세요.
나중에 비교할 때 꼭 필요합니다.
이유 2: 작년 공시가격과 증가율 비교
내 집이 서울 평균(4.5%)보다 높은지 체크하세요.
6%대면 보유세 체감이 확실히 커질 수 있어요.
이유 3: 작년에 종부세 고지서를 받았는지 확인
받았으면 "내년에도" 가능성이 높습니다.
안 받았어도 경계선 근처라면 올해 처음 받을 수 있어요.
이유 4: 재산세 납부 달력 (7·9월) 메모
현금흐름 계획에 미리 반영해두세요.
급하게 돈 찾느라 고생하지 마시고요.
이유 5: 종부세 납부 달력 (12월) 메모
12월 중순까지 납부 안내가 나오니, 미리 준비하세요.
이유 6: 전자고지/자동이체로 납부 실수 방지
가산금 리스크를 차단하는 가장 쉬운 방법입니다.
이유 7: 정보가 애매하면 세무사/지자체 세무과 상담
"공시가격 기준으로 내 케이스"를 들고 가면, 명확한 답을 얻을 수 있어요.
FAQ
Q1. 공시가격이 오르면 무조건 보유세가 오르나요?
대체로 "오를 가능성"은 커지지만, 공제·세율·캡(상한) 등에 따라 체감은 사람마다 달라요.
특히 종부세는 "대상 여부"가 핵심입니다.
Q2. 아파트인데, 지금 나온 공시가격(안)이 내 아파트 가격인가요?
이번 이슈는 주로 표준주택/표준지 발표라서요.
아파트(공동주택)는 별도 절차로 진행되는 경우가 일반적입니다.
Q3. 재산세는 언제 내요?
통상 7월·9월 정기분으로 나옵니다.
Q4. 종부세 기준(공제금액)은 고정인가요?
고정이 아니에요.
최근 안내에서는 1주택 12억(그 외 9억) 같은 기준이 자주 언급되지만, 매년 제도 변경 가능성이 있어 고지/공식 안내를 확인해야 합니다.
Q5. 의견제출하면 바로 내려가나요?
자동으로 내려가진 않습니다.
다만 사실관계 오류가 명확하면 정정 가능성이 생겨요.
절차는 "공시 전 의견제출 → 공시 후 이의신청" 순서로 기억하세요.
요약 3줄 + 한 줄 전망
① 서울 표준주택 공시가격 평균 4.5% 상승, 용산·성동 6%대로 더 가파름
② 종부세 경계선 근처 주민은 공시가격 상승률 + 납부 달력 체크 필수
③ 오늘 할 일: 공시가격(안) 확인 → 증가율 비교 → 7·9·12월 현금흐름 준비
한 줄 전망: 강남·마용성 내년 보유세는 "뉴스 제목"보다 내 집 공시가격 상승률 + 내가 종부세 경계선인지가 전부입니다. 오늘 확인하고, 미리 잡아두세요.
이 체크리스트 따라 해보시고, 궁금한 점 있으면 댓글로 남겨주세요!
본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 공시가격·세율·공제·보유 형태 등에 따라 개인별 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 최종 판단과 적용은 해당 지자체·국세청 안내 및 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
참고자료
「내년 공시가격 표준지 3.35%·단독주택 2.51% 상승…서울 4.5%↑」 / 동아일보 / 2025-12-17
링크 : https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20251217/132983512/1
「내년 전국 공시가격 표준지 3.3%·표준주택 2.5% 오른다…서울 4.8% 최고」 / 뉴스핌 / 2025-12-17
링크 : https://www.newspim.com/news/view/20251217000387
「내년 표준주택 공시가격 2.51% 상승…서울은 4.50%」 / 데일리안 / 2025-12-17
링크 : https://www.dailian.co.kr/news/view/1587179/
「부동산공시가격 알리미 FAQ(열람·의견제출/공시 절차)」 / 부동산공시가격알리미 / (상시)
링크 : https://www.realtyprice.kr/notice/support/faq.htm
「지방세 납기 안내(재산세 정기분 7·9월)」 / 인천동구청 / (웹페이지)
링크 : https://www.icdonggu.go.kr/main/civil/local/outline_payment.jsp
「올해 종부세…12월 15일까지 납부(대상·공제액 언급)」 / 택스워치 / 2025-11-26
링크 : https://www.taxwatch.co.kr/article/tax/2025/11/26/0002