1편. 마용성·강남 공시가격 상승…내년 보유세 대비, 지금 꼭 확인할 5가지

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1편. 마용성·강남 공시가격 상승…내년 보유세 대비, 지금 꼭 확인할 5가지

아토보리 2025. 12. 18. 23:04

프롤로그

2026년 표준주택 공시가격, 서울은 전국 최고인 4.50% 상승
용산 6.78%, 성동 6.22%, 강남 5.83%…마용성·강남권이 상승 1위권
열람·의견제출 기간 12월 18일~1월 6일, 지금 대비하면 세금 불안 확 줄어듭니다

내년(2026년) 강남·마용성 보유세가 오를 수 있다는 신호가 나왔습니다.

"내 집도 세금이 확 뛰는 걸까?" 불안하신 분 많으시죠?

근데요, 이 글 하나면 내가 영향권인지, 오늘 당장 뭘 해야 하는지 바로 정리됩니다.

저도 실제로 작년에 공시가격 발표 나왔을 때 고지서 보고 깜짝 놀랐던 기억이 있어서요. 그때 미리 알았더라면 훨씬 덜 당황했을 거예요. 그래서 이번엔 여러분이 그런 일 없도록 정리해드릴게요.

핵심 요약

국토부가 2026년 1월 1일 기준 표준지·표준주택 공시가격(안)을 공개했습니다. 그리고 2025년 12월 18일부터 2026년 1월 6일까지 열람·의견제출 기간을 운영합니다.

표준주택 공시가격은 전국 평균 +2.51%, 서울은 +4.50%로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했어요.

특히 서울 자치구 중에서 용산 6.78%, 성동 6.22%, 강남 5.83%, 마포 5.46%처럼 '마용성+강남권'의 상승 폭이 유난히 큽니다.

여기서 한 가지 더 말씀드릴게요. "공시가격 5% 오르면 세금도 5% 오르나요?" 이렇게 많이들 물어보시는데요. 그건 아닙니다. 공시가격은 '세금 계산의 기준값'일 뿐이고, 실제 세액은 보유 형태, 공제, 세율에 따라 달라져요.

※ 기준일: 2026.01.01 기준 ‘표준주택·표준지 공시가격(안)’ 공개 자료를 바탕으로 정리했습니다.
※ 이 글은 일반 정보 제공 목적이며, 실제 세부담(재산세/종부세)은 보유 주택 수·공제·세율·지자체 산정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
※ 최종 확인: ‘부동산공시가격알리미’ 및 관할 지자체 고지서/세무 전문가 상담을 권장합니다.

왜 이게 중요한가

공시가격은 단순한 발표가 아닙니다.

재산세·종부세 같은 보유세뿐 아니라 여러 공적 제도에서 기준으로 활용되거든요.

그리고 표준지·표준주택은 시·군·구가 산정하는 **개별공시지가·개별주택가격의 "기준(샘플)"이 됩니다. 쉽게 말하면요, 강남·마용성처럼 기준값이 크게 움직이면 내년 세금 고지서의 방향도 같이 흔들릴 수 있다는 거예요.

제가 상담하면서 느낀 건데요, 대부분 "공시가격이 뭔지"는 아는데 "표준주택이 뭔지"는 잘 모르시더라고요. 그래서 용어부터 짚고 넘어갈게요.

초보도 이해하는 핵심 용어 3개

공시가격

정부가 정한 "공적인 집값(기준가격)"입니다. 세금·부담금 계산의 출발점이에요.

표준주택(표준단독주택)

전국 단독주택 중 대표성을 가진 '샘플'입니다. 여기서 나온 기준을 토대로 지자체가 개별주택가격을 산정하죠.

보유세

보통 재산세 + 종합부동산세를 말합니다.

강남·마용성, "내년 보유세"에 어떤 신호인가

아래는 이번 표준주택 공시가격(안)

용산구	6.78%
성동구	6.22%
강남구	5.83%
마포구	5.46%
서초구	5.41%
송파구	5.10%

표준주택은 단독주택 중심이지만, 공시가격 이슈는 거래·대출·세금 부담과 연결되다 보니, 체감 심리가 인근 지역으로 확산되는 경우가 있습니다.
다만 실제 세부담 변화는 개별 주택의 공시가격/공제/보유 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 '마용성·강남권'은 공시가격 변동 폭이 크기 때문에, 내년 보유세를 "현금흐름 관점"에서 미리 대비하는 게 안전해요. 세금은 결국 현금으로 나가는 거니까요.

대응 체크리스트

이거 진짜 중요해요. 이 5가지만 확인해도 ‘내 집이 왜 올랐는지/어디를 점검해야 하는지’가 정리돼서, 불안을 줄이고 의견제출 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.

1. 내 집 유형부터 확인

단독/다가구(표준주택 영향 직격)인지, 아파트/연립(공동주택 공시가격 시즌에 본게임)인지 구분하세요.

2. 열람 기간 캘린더에 저장

2025년 12월 18일~2026년 1월 6일 (의견제출 포함). 이 기간(열람·의견제출)은 ‘공시 전’ 단계라 확인/정정 요청을 준비하기가 비교적 수월합니다. 기간이 지나면 ‘공시 후 이의신청’ 절차로 넘어가 단계가 바뀌므로, 캘린더에 먼저 저장해 두는 것을 권합니다.

3. 단독·다가구 소유자라면

공시가격(안) 열람 후, 납득이 안 되면 의견제출 "가능" 여부만이라도 확인하세요. 마감 전에요.

4. 올해 재산세 고지서 1장 꺼내기

'내가 실제로 얼마 냈는지'가 내년 대비의 기준점입니다. 저도 이거 꺼내보고 나서야 감이 잡히더라고요.

5. 보유세 대비 통장 만들기

"월 10~20만 원"처럼 현실적인 범위로 시작하세요.

보너스 팁: 최종 공시 일정도 확인해두세요. 의견청취 후 2026년 1월 23일 관보 공시 예정이라는 흐름을 알아두면 마음이 편합니다.

FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 아파트인데 왜 표준주택 뉴스가 중요한가요?

지역의 공시가격 흐름을 먼저 보여주는 "신호"이기 때문입니다.

아파트는 별도 절차(공동주택 공시가격)로 나오지만, 강남·마용성의 방향성을 읽는 데 도움이 돼요.

Q2. 공시가격이 5% 오르면 보유세도 5% 오르나요?

그렇지 않습니다.

세액은 공제·세율·구간 등 변수가 많아 1:1로 움직이지 않아요.

Q3. 의견제출하면 실제로 바뀌나요?

가능성은 있습니다.

절차가 열려 있고, 제출은 온라인/서면 방식으로 안내됩니다. 다만 "무조건 인하"가 아니라 **근거(인근 거래, 주택 특성 오류 등)**가 핵심이에요.

Q4. 최종 확정은 언제인가요?

의견청취 후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2026년 1월 23일 관보 공시 일정이 언급돼 있습니다.

요약

강남·마용성은 이번 표준주택 공시가격(안)에서 상승 폭이 큰 지역으로 확인됐습니다.

오늘은 "세금이 오르나?"가 아니라 "내가 뭘 확인해야 하나"가 핵심이었어요.

내 집 3분 체크

(1) 주택 유형: 단독/다가구 vs 아파트(공동주택 시즌 별도)
(2) 지역: 용산/성동/강남/마포(상승폭 큰 구) 해당 여부
(3) 올해 재산세 고지서: ‘과세표준/세액’ 칸만 확인(내년 비교 기준점)

📌 참고자료

1) 표준단독주택가격 열람(연도별 결정·공시가격 조회)
- 기관: 부동산공시가격알리미(국토교통부 공시가격 열람)
- 날짜: (접속일) 2025.12.19
- 링크: https://www.realtyprice.kr/notice/hpstandard/search.htm

2) 표준지공시지가 열람(연도별 결정·공시지가 조회)
- 기관: 부동산공시가격알리미(국토교통부 공시가격 열람)
- 날짜: (접속일) 2025.12.19
- 링크: https://www.realtyprice.kr/notice/gsstandard/search.htm

「내년 공시가격 표준지 3.35%·단독주택 2.51% 상승…서울 4.5%↑」 / 동아일보 / 2025-12-17
링크 : https://www.donga.com/news/article/all/20251217/131991516/1
「내년 전국 공시가격 표준지 3.3%·표준주택 2.5% 오른다…」 / 뉴스핌 / 2025-12-17
링크 : https://www.newspim.com/news/view/20251217000387
「내년 표준주택 공시가격 2.51% 상승…서울은 4.50%」 / 데일리안 / 2025-12-17
링크 : https://dailian.co.kr/news/view/1466907/
「내년 단독주택 공시가격 2.5% 상승…서울은 4.5%」 / 아주경제 / 2025-12-17
링크 : https://www.ajunews.com/view/20251217130051882